在加里宁格勒买房：流程说明
为海外买家准备的概览——从第一次咨询到拿到钥匙。
Sergey Chereshnev，CENTURY 21 Expert 负责人 · 2026年10月
重要提示。自2022年以来，俄罗斯针对外国买家的规定已多次变化，并取决于国籍、居留身份和房产类型。因此这里不引用具体法条：在您支付定金之前，我们的律师会审核适用于您的规定。
1. 您在找什么？
加里宁格勒市区（旧称柯尼斯堡）、波罗的海沿岸的海滨小镇（Zelenogradsk、Svetlogorsk、Pionersky），或近郊如 Guryevsk；新房或二手房；预算和时间安排。需求越具体，选房越快。
2. 远程选房
我们发送合适的房源，附户型图和价格。如有需要，经纪人可通过视频通话带您看房——这样您只需为真正合适的房源出行。
3. 付定金前的法律审核
我们的法务部门依据国家数据源审核房产及所有交易方：房产归谁所有、是否存在已知的抵押或纠纷、卖方是否有权出售。您会收到书面报告：发现了哪些风险，以及每项风险该如何处理。
4. 看房与预留
您来到加里宁格勒，查看候选房源并做出决定。新房由我们向开发商预留。二手房在审核完成后才约定定金。
5. 签约与付款
- 在建新房。签订参与共有建设合同（DDU）。房款通常存入银行托管账户（escrow），直至房屋竣工；开发商在此之后才能拿到资金。这是俄罗斯自2019年7月起的规定（联邦法第214-FZ号）。
- 已竣工房屋和二手房。签订买卖合同。房款通常通过银行保险箱或信用证交付：只有在您登记为业主后，卖方才能拿到钱。
- 现金付款。很多买家亲自前来并携带现金。如何合规地携带入境、申报并存入，请提前与我们的律师沟通。
合同以俄文签订。签约前我们会用中文书面解释每一条款。
6. 产权登记与交房
在国家统一不动产登记簿（EGRN，由 Rosreestr 管理）登记后，您即成为业主。新房先登记合同；房屋竣工后，通过交接书交房，然后登记为业主。
我们的服务费
购买新房无需支付佣金：我们的费用由开发商承担，价格与直接从开发商购买相同。二手房的条件会提前商定并写入合同。